Investir sous le statut de loueur en meublé non professionnel est tout à fait avantageux pour tout investisseur. Malgré cela, il est toujours difficile de faire le choix entre le LMNP ancien et neuf. Pour choisir le programme qui convient le plus à ses besoins, cet article donne un comparatif entre ces deux types de location meublée.
Le principe du dispositif LMNP
Le principe du dispositif LMNP est d’être en possession d’un bien immobilier locatif meublé, neuf ou ancien. Ce statut permet de se constituer une rente défiscalisée grâce aux amortissements différés. Les charges sont déduites des revenus de l’investissement (taxes, intérêt d’emprunt, frais…). La valeur du terrain est également déduite de l’immobilier. À noter que ces amortissements équivalent à la valeur totale du bien, ce qui permet de créer un déficit important et de bénéficier de revenus locatifs totalement défiscalisés. Le dispositif LMNP est aussi applicable dans l’achat d’une résidence de services comme l’Ehpad, les établissements pour seniors, etc. Il offre divers avantages fiscaux et évite de générer une imposition sur les revenus tirés de la location. Dans le cadre d’un achat, il permet de récupérer la TVA, contrairement à un investissement en défiscalisation classique. Il convient néanmoins de bien choisir entre un bien neuf et ancien. Ces deux programmes disposent chacun de leur principe et fonctionnement.
LMNP ancien ou neuf : comparatif
Tout d’abord, il faut savoir qu’investir sous le statut de LMNP permet de choisir entre deux grands dispositifs : le Censi-Bouvard et le LMNP classique. Ce dernier est applicable aussi bien dans le programme ancien que neuf. Toutefois, il est plus particulièrement recommandé aux anciennes résidences. Il leur permet en effet de jouir d’une excellente rentabilité, car les loyers sont immédiats. Quant au dispositif Censi-Bouvard, celui-ci est uniquement valable pour les biens neufs. Il permet, entre autres, de bénéficier d’une réduction sur les frais de notaire. La visibilité du bail commercial dure au moins 9 ans pour ce type de programme. Même si le dispositif fiscal Censi-Bouvard est uniquement réservé aux biens immobiliers neufs, rien n’empêche l’investisseur d’acheter dans le neuf et de choisir le statut de loueur meublé classique (amortissement et micro-BIC). Son choix doit juste dépendre de ses besoins et de ses attentes.
La fiscalité
La location meublée est régie par certaines règles, dont la fiscalité. Cette dernière s’avère d’ailleurs avantageuse pour ceux qui souhaitent se constituer une rente complémentaire défiscalisée. Néanmoins, l’investissement LMNP dans l’ancien et dans le neuf offre chacun son propre atout.
La location meublée dans l’ancien
Investir en LMNP dans l’ancien permet de bénéficier de revenus locatifs sous le régime BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Celui-ci est avantageux grâce à son mécanisme d’amortissement comptable qui permet de générer des revenus non fiscalisés pendant plusieurs années, notamment entre 10 à 15 ans. Cela peut d’ailleurs être reporté jusqu’à 30 ans. Cela indique que si le propriétaire a acquis le bien par voie de prêt bancaire, il a l’avantage de diminuer ses intérêts d’emprunt. Il pourra également déduire ses charges réelles, comme les frais de rénovation, la taxe foncière et les frais d’assurance, du résultat imposable.
La location meublée dans le neuf
En louant un logement neuf meublé, le propriétaire doit opter pour le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier est avantageux pour déclarer ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime fiscal présente en effet divers bénéfices. Par exemple, il permet de profiter d’un abattement de 50 % sur les revenus. Toutefois, il est également possible d’investir dans une résidence en location meublée neuve avec le dispositif fiscal en vigueur qui est le Censi-Bouvard. Celui-ci permet de réduire ses impôts de 11 % sur le montant hors taxe investi. Il implique néanmoins certaines contraintes, telles que l’obligation de louer et de garder le bien en location pendant une période de 9 ans au minimum.
Les avantages et les contraintes du Loueur Meublé
À l’heure actuelle, plusieurs propriétaires décident de louer leur logement en meublé. Cela présente en effet divers avantages. Tout d’abord, la location a l’avantage de fixer un niveau de loyer plus élevé en raison des équipements et de la qualité des prestations. Plus les loyers sont élevés, plus le bailleur aura la chance de bénéficier rapidement de meilleurs rendements. En outre, la location meublée est encore moins connue actuellement, ce qui se présente comme un bon moyen pour se démarquer de la concurrence.
Néanmoins, en étant loueur meublé, le propriétaire fait face à quelques contraintes. Il y a, entre autres, la rotation de locataires. En effet, ce type d’investissement ne propose que de courtes durées de location. Le changement de locataires implique une bonne gestion de son bien. Et même si la gestion est déléguée à une société spécialisée, cela peut toujours engendrer d’énormes frais.