Qu’est-ce que le statut de LMNP ?
Un propriétaire « particulier » de bien immobilier peut louer celui-ci à une personne à la recherche d’une résidence principale (bail conclu pour une période minimale d’un an renouvelable) ou de façon saisonnière à une clientèle de passage. Le bien doit être équipé de tout le mobilier nécessaire au logement. A partir du moment où il perçoit des revenus grâce à son activité, il sera affilié au régime fiscal de la location meublée non professionnelle.
Les conditions pour avoir le statut LMNP ?
A savoir que le statut LMNP permet de générer des loyers non soumis à une imposition.Les propriétaires peuvent bénéficier du statut LMNP à condition que :
Leurs revenus locatifs annuels ne dépassent pas les 23 000 euros
Représentent 50% de leurs revenus globaux
Ils ne soient pas inscrits au registre du Commerce et des Sociétés
Leurs biens immobiliers entrent dans la catégorie des biens éligibles en LMNP
La démarche pour bénéficier du statut LMNP
Pour exercer sous le statut LMNP, il faut impérativement faire une déclaration de début d’activité auprès d’un centre de formalité des entreprises (Greffe du Tribunal de commerce où le bien meublé se situe) et cela dans un délai de 15 jours après la mise en location du bien. Cette démarche permet en effet de :
Avoir un numéro Siret
Signaler le régime auquel on souhaite appartenir (régime micro Bic ou régime réel)
Légaliser l’activité de location
Les biens concernés par le statut LMNP
Comme il est évoqué un peu plus haut, tous les biens immobiliers ne permettent pas d’acquérir le statut LMNP. Seuls les biens neufs en résidences de services sont admissibles. Actuellement, on distingue 05 types d’établissements.
Les résidences pour tourisme et affaires
Ces logements sont destinés pour recevoir des touristes en vacances ou encore des hommes ou des femmes d’affaires qui effectuent des déplacements professionnels. Les biens doivent être meublés et équipés de toutes les facilités nécessaires pour recevoir des «locataires ». A vrai dire, les services fournis doivent être comme ceux qu’on trouve dans les établissements hôteliers. Mais à la différence de ces derniers, les logements sont entièrement indépendants et fournissent d’autres prestations (location salle de conférences, petits déjeuners, ménages, etc.)
Les résidences pour seniors
Il s’agit de logements pouvant accueillir des résidents d’un certain âge (des retraités). Les résidences sont équipées de façon à assurer la sécurité des seniors et faciliter leur vie quotidienne. En effet, les personnes âgées qui décident d’aller habiter dans ce type d’habitation cherchent souvent un accompagnement dans la réalisation de certaines activités mais dans le respect de leur autonomie. Ainsi, hormis l’hébergement des services comme l’aide à la toilette, les repas, les soins infirmiers etc. peuvent être inclus.
Investissement locatif direct
Pour mettre votre bien en location, vous pouvez opter pour l’investissement locatif direct ou encore passer par une société de gestion. Pour le premier choix, vous avez déjà un bien meublé et vous le proposez directement à un ou plusieurs locataires.Tandis que si vous passez par une société de gestion, ce sera cette dernière qui se chargera de trouver le bien, de le mettre en location. Elle est également celle qui va vous verser un loyer (pour la plupart de façon trimestrielle). De façon générale, pour être éligible au statut au LMNP, il faut confier son bien à une société de gestion.
Les résidences pour personnes âgées dépendantes (Ehpad)
Le terme de « maison de retraite » est l’expression commune qu’on utilise généralement pour désigner les résidences pour personnes âgées dépendantes. Ces établissements accueillent les seniors qui ne peuvent plus habiter seuls et qui ont besoin d’une assistance 24h/24. Les Ehpad sont donc des établissements médicalisés où l’on peut retrouver des personnels soignants (docteurs, infirmières, Aides-soignants) ainsi que des auxiliaires de vie. Les résidences pour personnes âgées dépendantes sont avant tout des résidences médicales et donc équipées de matériels spécifiques (lits médicalisés, douche, etc.)
Les résidences pour étudiants
Ici les biens sont destinés à accueillir des étudiants. Ils se situent pour la plupart à proximité des universités et des transports en commun. Les surfaces de ces résidences sont souvent de petite taille (studio de moins de 35 m2). Les logements sont équipés des équipements de bases (literie, frigo, gazinière, etc.).
Le statut LMNP et le régime fiscal
Que l’activité soit exercée de manière régulière ou encore temporaire, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon sa situation, le propriétaire aura le choix entre appartenir au régime réel ou bien encore le régime micro BIC.
Si les deux options permettent de bénéficier de certains avantages fiscaux, il est conseillé de l’adapter à sa situation. A savoir qui si vos revenus dépassent les 77 000euros par an, vous serez automatiquement rattaché au régime réel.
Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-bouvard permet aux particuliers qui achètent un logement neuf destiné à être loué meublé dans une résidence pour étudiants ou pour personnes âgées (dépendantes ou résidences séniors) de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du coût du bien.
Le montant de l’investissement est toutefois plafonné à 300 000 € par an, quel que soit le nombre de logements achetés.Le bien doit faire l’objet d’un bail d’une durée minimale de 9 ans.
Le régime réel
Le statut LMNP au sein du régime réel est destiné à toutes les personnes qui possèdent ou souhaitent investir dans un bien immobilier qu’elles ont l’intention de louer meublé. Il permet de déduire environ 85 % de la valeur du bien pendant sa période d’utilisation (c’est ce qu’on entend par amortissement), ce qui n’est pas possible pour les locations non meublées ou encore via le régime micro BIC. Cette déduction crée un avantage fiscal qui permet aux propriétaires de payer moins d’impôts. Les propriétaires ayant moins de 70 000 euros de revenus locatifs peuvent demander à être sous le régime réel. Ils seront alors soumis à ce régime pour une période de deux ans (Contrat reconduit tacitement tous les deux ans).
Le régime micro BIC
Si vos revenus locatifs n’excèdent pas 70 000 euros. Vous pouvez demander à être soumis au régime micro BIC. Ce régime vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 50% des loyers que vous avez perçus au cours d’une année.
Pour des revenus locatifs à moins de 23000 par an, vos charges sociales seront de 15.5% (au-delà, 22.7%). A noter que vous ne pourrez déduire vos charges avec un régime Micro BIC, ils sont déjà compris dans la réduction d’impôt.
Les avantages du LMNP
La location meublée présente de nombreux avantages en combinant une période de location plus flexible avec un rendement plus élevé. Le propriétaire d’un bien meublé peut, à juste titre, fixer un prix de location plus élevé que pour un appartement non meublé en fonction de la qualité de l’équipement fourni, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux qui se traduisent par le fait de payer peu ou pas d’impôt sur les revenus locatifs.
Récupération de la TVA
Par défaut, lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier auprès d’un particulier vous serez exonéré de la TVA. Cette règle ne s’applique pas à vous vu que pour être sous le statut LMNP, vous devez acquérir un bien neuf.Toutefois avec le régime réel, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur votre achat.
Amortissement de votre bien
Si le statut de LMNP permet de déduire les dépenses liées à la location (frais d’entretien et de réparation, etc.). Il permet également de déduire l’amortissement du bien immobilier sur 30 ans. Cela signifie que vous avez le droit de soustraire un certain montant de vos revenus locatifs pour compenser la détérioration normale du bien au fil du temps.
Réduction d’impôts
Enfin comme il est dit plus haut, le dispositif Censi Bouvard vous permet d’avoir une réduction de 11 % du montant de votre investissement.
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